Квартира одна, а вычетов два: супруги нашли в покупке ещё 260 тысяч

19 сентября 2026 г.

Квартиру купили одну, но право на имущественный вычет может появиться у каждого супруга. Лимит считают не на семью и не на объект, а отдельно для каждого человека. Если жильё стоило не меньше 4 млн рублей, оба супруга могут заявить расходы по 2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% это до 260 тысяч рублей каждому, всего до 520 тысяч на семью.

Но деньги не выдаются автоматически вместе с ключами. Вернуть можно только НДФЛ, который конкретный супруг уплатил с подходящих доходов. Кроме того, каждый должен сохранить право на вычет: если один из супругов уже полностью использовал его при прежней покупке, второй лимит у этой квартиры не появится.

Одна квартира может дать два отдельных вычета, потому что налоговая считает право каждого супруга, а не количество купленных объектов.

Откуда взялся второй лимит в 2 млн рублей

Имущественный вычет уменьшает доход, с которого рассчитывают НДФЛ. Предельная сумма расходов на покупку жилья составляет 2 млн рублей для одного налогоплательщика. При ставке 13% возможный возврат составит 260 тысяч рублей: 2 млн умножают на 13%.

Супруги остаются двумя налогоплательщиками, даже если ведут общий бюджет. Имущество, купленное в браке, обычно относится к общей совместной собственности. Право на вычет может быть у обоих супругов, даже если квартира и платёжные документы оформлены на одного.

«Каждый из супругов имеет право на вычет независимо от того, на имя кого оформлены недвижимость и платёжные документы», разъясняет ФНС.

Слово «до» здесь принципиально. Вычет не превращается в безусловную выплату размером 260 тысяч рублей. Налоговая возвращает ранее удержанный НДФЛ, поэтому получение всей суммы иногда растягивается на несколько лет.

С 2025 года для части доходов действует прогрессивная шкала НДФЛ. Из-за этого фактическая налоговая экономия может отличаться от 260 тысяч рублей. Сумма из заголовка относится к расходам в пределах 2 млн рублей, которые уменьшают доход, обложенный по ставке 13%.

Распределение расходов меняет сумму каждого супруга

Предположим, квартира стоила 4,6 млн рублей. Супруги могут распределить расходы так, чтобы каждый заявил по 2 млн рублей. Оставшиеся 600 тысяч рублей дополнительного вычета не дадут, потому что личный лимит каждого уже исчерпан.

При ставке 13% один супруг сможет вернуть до 260 тысяч рублей. Второй получит такое же отдельное право. Семейный результат составит до 520 тысяч рублей, если у обоих достаточно уплаченного НДФЛ и никто раньше не использовал свой лимит полностью.

Если квартира стоит 3 млн рублей, заявить по 2 млн каждому уже нельзя. Общие расходы составляют только 3 млн, и одну покупку невозможно превратить в 4 млн подтверждённых затрат. Супруги могут распределить сумму, например, как 2 млн и 1 млн либо как 1,5 млн и 1,5 млн.

В первом варианте возможный возврат при ставке 13% составит до 260 тысяч и 130 тысяч рублей. Во втором, до 195 тысяч каждому. Общая сумма в обоих случаях не превысит 390 тысяч рублей, но скорость возврата может различаться из-за доходов супругов.

Если один супруг зарабатывает меньше или временно не имеет дохода, облагаемого НДФЛ, это не увеличивает лимит второго. Муж не сможет заявить 4 млн расходов только потому, что жена пока не использует своё право. Она сможет обратиться за своей частью позже, когда появится подходящий налогооблагаемый доход.

Распределение не создаёт новые расходы, оно определяет, какую часть общей цены квартиры заявит каждый супруг в пределах своего личного лимита.

Право каждого проверяют отдельно

У покупки может быть подходящая цена, но это ещё не гарантирует два полных возврата. Налоговая проверяет обстоятельства каждого супруга: использовал ли он вычет раньше, есть ли у него облагаемый НДФЛ доход и какая часть покупки оплачена средствами, которые разрешено учитывать.

• Брак должен быть зарегистрирован на момент приобретения жилья.
• У каждого супруга должен оставаться неиспользованный лимит имущественного вычета.
• В расчёт входят только подтверждённые расходы на покупку и разрешённые законом работы.
• Материнский капитал, бюджетные выплаты и деньги работодателя не включают в личные расходы.
• Покупка у взаимозависимого лица, например у супруга или родителя, может лишить права на вычет.

Для жилья, право на вычет по которому возникло начиная с 2014 года, неиспользованный остаток лимита можно перенести на другую покупку. Например, если супруг заявил только 1 млн рублей расходов, оставшийся 1 млн он при соблюдении условий сможет использовать при приобретении другого жилья.

С объектами, приобретёнными раньше 2014 года, действовали иные правила. Поэтому старую покупку нельзя автоматически оценивать по нынешней схеме. Здесь особенно важны дата возникновения права и то, заявлял ли человек вычет раньше.

Почему доля в квартире не всегда равна доле вычета

Супруги иногда видят в выписке ЕГРН доли по одной второй и решают, что расходы тоже обязательно делятся пополам. Для жилья, приобретённого после 1 января 2014 года, это не всегда так. ФНС допускает распределение общих расходов между супругами по их заявлению с учётом цены покупки и личного лимита каждого.

Это полезно, когда доходы супругов заметно различаются. Если квартира стоила 3 млн рублей, семья может распределить расходы не поровну, а 2 млн и 1 млн. Однако выбранная пропорция не отменяет предел в 2 млн рублей на человека и не позволяет вернуть налог, которого супруг не платил.

Вычет по ипотечным процентам считается отдельно от расходов на саму квартиру. Для процентов действует собственный лимит, а супруги могут распределять эти расходы отдельно. Смешивать два вида вычета в одном расчёте не следует: цена жилья и проценты по кредиту подтверждаются разными документами.

Что проверить перед подачей документов

Начать лучше не с желаемой суммы возврата, а с истории вычетов обоих супругов. Особенно легко ошибиться, если один из них покупал жильё много лет назад, подавал декларацию только однажды или получил часть вычета через работодателя.

1. Проверьте год покупки и дату, когда возникло право на вычет.
2. Уточните, использовал ли каждый супруг свой лимит по прежнему жилью.
3. Сверьте цену квартиры с расходами, оплаченными не за счёт субсидий и материнского капитала.
4. Сравните несколько вариантов распределения с НДФЛ, удержанным у каждого супруга.
5. Подготовьте заявление о распределении расходов, договор и подтверждающие документы.

Подать документы можно через личный кабинет налогоплательщика, по декларации 3-НДФЛ либо получить подтверждение права для работодателя. Для части покупок доступен упрощённый порядок, если необходимые сведения поступили в ФНС от участников информационного обмена.

Главная строка для проверки, не фамилия собственника в выписке, а распределение подтверждённых расходов между супругами. Затем нужно отдельно посмотреть остаток личного лимита и сумму НДФЛ каждого. Именно эти три величины показывают, действительно ли одна семейная квартира принесёт второй вычет и те самые дополнительные 260 тысяч рублей при ставке 13%.